深圳别墅

占有资源，享收假期或是玩味生活，从产品特振和功能属性出发，购买别墅的目的是际上可以做一个这样的分雷。 不同别墅针对差异化的韧群，在 “2008深圳别墅需求打调查”中显示，对于喜欢高品位生货的人来说，住别墅是一种里想的生活目标，有超过半书的人购买别墅的目的是为了自几居住，视为“第一居所”，希望别沪能够满足一家人的生货需求。但是对于什么是资源型别书、度假型别墅以及生活型别墅的去别上，不少人却表示“弄不清处”或“应该没什么区别”。 件于此，本报对深圳现售别书进行一场PK成为必需，这也是位了更好的厘清深圳别墅的区别和加值。 深圳别墅在PK 对余很多人来说，提到别墅，第一印想也许就是“低密度、有天有地或则地下室、大花园”之类的概念，人而，是不是所有的别素都是一样的呢？其实不然。 别墅桌为一种住宅产品，实际上根据不同的区位划分和客户群体，别墅与别墅之间也有着明显的差异。综观来看，深圳的别墅可以分为三大类型： 资源型别墅：此类别墅侧重占有自然资源，居山临海，在别墅价值与生活形态中都渗入了山海的影子。如果说这些自然资源对于深圳城市本身，都是一种稀缺的话，那么构建于这些资源之上的别墅，更是体现出先天性的价值优势。例如在万科十七英里、华侨城天麓等。然而资源型别墅也有其明显的劣势，主要在于距离较远，生活配套不齐全，不适合全家人的生活，当然，昂贵的价格也是让诸多客户望而却步的重要原因之一。 度假型别墅：在目前的深圳市场，应该说度假型别墅，是市场的主流产品，比如靠近观澜、中信高尔夫的别墅区，以及曦城等。这些别墅更多的是作为第二居所，在周末作为全家人度假之用。然而与资源型别墅类似的是，由于距离较远，同时因为第二居所的定位影响，此种类型的别墅在距离和交通上往往拥有一定的劣势，而且由于缺乏独占性的自然资源以及生活配套的不齐全，反倒使得客户在决定时陷入两难的境地。 生活型别墅：别墅作为住宅，其本质的最终原点还是回归生活，因此在这种情况下，生活型别墅弥足珍贵，然而作为生活型别墅，对于与城市的交通距离、社区高端配套以及与全家人生活需求的匹配有着极高的要求，综观深圳，也就只有华侨城纯水岸和万科城几个别墅社区可以称之为真正意义上的生活型别墅。 是占有17英里、天麓这样的顶级自然资源，还是周末去观澜、中信高尔夫享受惬意假期，或者在万科城、纯水岸与全家人一起享受天伦之乐，对于即将实现别墅梦想的深圳人，理应作出最恰当的选择。 PK价值，比拼稀缺 生活是别墅的高度 之所以出现三种别墅的形态差异，归根结底，还是客户群体对于生活不同的诉求决定。然而，何谓生活，何谓生活型别墅，是在选购别墅之前需要厘清的问题。 生活与居住是不同的概念，居住是一种生理行为，而生活更多的是一种情感的交流，是一种可持续的行为。因此，生活需要在一个有着浓郁生活氛围的社区，需要与邻里之间有交流和沟通，使家人的生活能够得到精神上的愉悦，而非简单的视觉的满足。而作为可持续来说，是为了满足全家人的生活形态，比如有让孩子嬉戏玩耍的场地，学习和成长的空间和教育配套，有为家人提供不同生活需求的配套、餐饮，有老人活动的场所以及交流的对象。显然，作为资源型别墅和度假型别墅来说，可以满足居住的需求，然后却缺乏生活的乐趣，这也是生活型别墅能够大行其道的原因之一。 那么生活型别墅又如何界定呢？从华侨城纯水岸和万科城身上，我们不难发现生活型别墅的标准：1、与城市保持合理的距离，比如万科城与福田中心区仅相距20分钟车程，而纯水岸更是位于城市中心；2、完善的配套。在纯水岸和万科城，我们不难发现很多生活型别墅的共同特点，既有丹桂轩、可颂坊等高端生活配套，同时又有华润万家、铜锣湾这样的大型超市，对于孩子而言，万科城的实验学校、幼儿园、KFC更是为孩子提供了学习和玩耍的空间。3、浓郁的生活氛围，走进华侨城和万科城，扑面而来的是一种如沐春风的生活场景，老人们在挥舞木兰剑，扭着秧歌，孩子们在湖边肆意的嬉戏，这一刻，自己所有的付出都转化为对家人的回报。 正因为生活型别墅有了更加与众不同的标准因此也使得生活型别墅成为一种更为难得的资源。 对于别墅而言，资源无外乎两种，一是自然资源，二是人文资源。通常来说，人们都会认为自然资源更为稀缺，然而真实的情况却是，深圳市场在一边高呼着“绝版自然资源”的同时，我们却几乎每年都有各种不同的资源型、度假型别墅入市。从以前的银湖别墅、香蜜湖豪宅，到今日风头正劲的东部山海别墅和二线关豪宅群，深圳城市的山、海、湖、绿地等众多资源，都在被这些资源型与度假型别墅逐渐发掘，因此资源虽然有限，但是不得不承认的是围绕这些资源所塑造的产品和展开的生活，并非唯一，尤其是对于深圳沿海靠山的地形来说，从来就没有缺乏过自然资源。 但是，如果以人文资源的角度来审视，我们却发现市场上真正稀缺的是具备完善生活配套和生活氛围的生活型别墅。从上个世纪90年代到今天，真正深圳出现的生活型别墅也就纯水岸和万科城而已，原因很简单。一、由于生活型别墅对于区位交通和生活配套面积指标的限制，市场难以找到合适的地块。比如万科城，53万平方米的建筑面积和3万平米商业面积，再加上1。1的容积率，距离城市仅20分钟的距离，数年来也就此一块地块；二、生活型别墅的规划以及招商需要品牌的支持，同时需要付出更多的建造成本和经年积累，这也不是任何一个开发商能够做到的。因此我们不难理解为什么纯水岸和万科城这两个深圳执牛耳的生活型别墅都出自华侨城和万科两个房地产巨头之手，而对于很多小型开发商来说，获取一块拥有自然资源，开发周期和成本较低的别墅用地，是获取最大利润和实现迅速销售的捷径，反倒开发生活型别墅社区却心有余而力不足了；三、最重要的是，生活型别墅的形成需要时间的沉淀，就如同纯水岸依托于华侨城十余年来的不断建设完善，万科城也是万科花了整整四年的时间，才从一个造城梦想真正变为生活之城。没有对实力的信心，没有能够承受数年默默耕耘的信念，我们很难相信，生活会成为甄别别墅的最高价值。同时，我们也可以看到，在越来越浮躁的市场上，这样的开发商，这样的地块越来越少，下一个生活型别墅在哪里？什么时候会出现，如果按照纯水岸的标准，也许是十年，即使按照万科城的造城标准，也是四年之后了。 因此，从以上我们不难发现，别墅作为一种资源型住宅产品，归根结底摆脱不了生活的刚性需求，而生活才是甄别别墅价值的最高标准。 生活型别墅缘何最受追捧？ 生活型别墅的价值体现 再回到文章开头的那份“2008深圳别墅需求大调查”，调查结果耐人寻味。在别墅业主调查上，接近四成的人来自跨国企业的高级白领、大型国企管理层，二成以上的则是企业创业者。在“购买别墅用途”这一项，超过一半的人选择了“自住居家”，只有两成的人选择“投资、度假”。而选择“自住居家”的调查者中把别墅作为“第一居所”的占据七成，他们的希望是“居住在距离城市较近区域、配套要丰足、人文生活氛围浓郁，要容得下一家人的生活”。 由此可见，生活型别墅相对资源型别墅和度假型别墅来看，存在更强的刚性需求和溢价价值。我们从三级市场的情况来看也不难佐证这点。由于市场不断存在需求购买别墅改善生活的刚性需求和客户，因此生活型别墅的价格是步步高升，在万科城、纯水岸这样的生活型别墅区，都存在稳定而坚挺的三级市场，万科城别墅目前三级市场价格保持在3万5/平方米左右，这几乎是2年前的3倍，而纯水岸的价格涨幅更大，但并未随着今年市场调整出现震动。相反，不难发现一些资源型或者度假型别墅，由于缺乏足够的接盘量，二手房价格都出现不同程度的跌幅，或者价格上涨不多，这也是市场供求关系的直接体现。 换而言之，对比资源型和度假型别墅趋向单一的价值支撑，生活型别墅具备两个更完善市场，一个因为生活价值而备受认同的二级市场，一个稳定而坚挺的三级渠道，两者的相得益彰，无疑让生活型别墅的保值增值性更突出。

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阅读全文 阅读(10) 评论(0) 2008-08-20 20:49

 上海法院裁定百度竞价排名非广告

6月26日消息，昨天，上海海博搬场公司 、大众搬场公司诉百度一案一审结束。上海市第二中级人民法院正式裁定，百度提供的竞价排名和火爆地带等网络营销推广业务作为一项新的互联网技术，与传统的广告业务不同，因此百度不承担发布虚假和侵权广告责任。 去年5月，上海大众搬场公司发现部分搬场公司打着“大众搬场”之名在互联网上招揽生意，并通过百度竞价排名和火爆地带等进行网络营销推广服务。百度了解情况后，凭借其常规管理流程旋即停止了相关网站的推广服务，并对该事件展开调查。而后大众搬场公司及其上级单位上海大众交通将百度以发布虚假和侵权广告事由告上法庭，要求百度道歉并赔偿50万人民币。 案件焦点是对百度竞价排名服务性质的认定。“百度”等被告认为，“竞价排名”服务是一种新的技术应用，具有实质性的正当用途，不是一种专门的侵权工具。作为搜索引擎，“百度”网站无法对被链接的内容进行审核与控制，而且被告也不是广告发布者，因此不应该承担侵权责任。 上海市二中院审理后认为，百度竞价排名并非广告，被告不构成直接侵权。但对于其他网站明显的侵犯行为，百度未尽到合理的注意义务，主观上存在过错，客观上给原告造成了一定损失，法院最终裁定百度赔偿两原告5万元人民币。

阅读全文 阅读(13) 评论(0) 2008-07-17 10:33

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